Haalbare en betaalbare starterswoning
Hoe zorgen we ervoor dat een eigen woning voor starters
haalbaar wordt en in de toekomst betaalbaar blijft?
Download de gratis whitepaper
Naar haalbare en betaalbare starterswoningen
Wekelijks verschijnen in de media berichten over de problemen die starters ondervinden in hun zoektocht naar een betaalbare woning. Uit onderzoek van het CPB uit 2020 blijkt zelfs dat de woningnood kopzorg nummer 1 is onder jongeren. Om uit deze impasse te komen deden wij samen met Rabobank en gemeente Molenlanden onderzoek naar de mogelijkheden om het aanbod van betaalbare starterswoningen te vergroten. We kijken daarbij naar financierings-mogelijkheden, gronduitgiftebeleid, stichtingskosten en last but not least naar de Total Cost of Ownership. Het gaat immers niet alleen over de haalbaarheid, maar ook over de betaalbaarheid van de starterswoning.
Gratis whitepaper
De belangrijkste onderzoeksresultaten, aanbevelingen en conclusies hebben wij gebundeld in een overzichtelijke whitepaper.
Deze whitepaper hebben wij opgesteld in samenwerking met Rabobank en Gemeente Molenlanden.
Belangrijkste conclusie van ons onderzoek:
Betaalbare starterswoning haalbaar
Om de haalbaarheid van starterswoningen te onderzoeken, hebben wij een benchmark uitgevoerd tussen nieuwbouwwoningen enerzijds en bestaande woningen anderzijds. Omdat de verkoopprijzen regionaal sterk verschillen, is onderscheid gemaakt tussen de regio’s Noord-Nederland (Friesland) en de Zuidelijke Randstad (Zuid-Holland).
Uit ons onderzoek van begin 2021 komt naar voren dat nieuwbouw (financieel) interessanter is dan bestaande bouw. Niet alleen liggen de v.o.n.-prijzen van nieuwe starterswoningen lager dan de k.k.-prijzen van bestaande starterswoningen. Ook zijn de nieuwbouwwoningen al aardgasloos en toekomstbestendig. Daarnaast zien we dat de woonlasten bij de nieuwbouwwoning gemiddeld 2.000,- euro per jaar lager liggen dan bij de bestaande starterswoning.
Bij het haalbaar en betaalbaar maken van nieuwbouwstarterwoningen zijn drie zaken van belang:
- Reductie van bouwkosten en bijkomende kosten. Dit kan door conceptmatige ontwikkeling en realisatie;
- Kavels van beperkte omvang aanbieden (+/- 80 tot 90 m2);
- Sociaal prijsbeleid voor gronduitgifte.
Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, is het mogelijk om (energieneutrale) starterswoningen aan te bieden voor een v.o.n.-prijs van 150.000,- tot 200.000,- euro, afhankelijk van de regio.
Bestaande starterswoningen hogere Total Cost of Ownership
De markt van bestaande starterswoningen is grilliger dan de nieuwbouwmarkt. Dit komt vooral door het geringe aanbod en de hoge vraag. Dit leidt ertoe dat bestaande starterswoningen naar verhouding duur zijn, gerekend naar de k.k.-prijs per m2 gebruiksoppervlakte. Gezien de vaak slechte energetische kwaliteit en het hoge energiegebruik is het raadzaam om de bestaande starterswoning na aankoop direct na te isoleren.
In het onderzoek hebben we gekeken naar de effecten van na-isolatie op de hypotheeksom en energierekening. Voor een investeringsbedrag van maximaal 5.000,- euro (incl. btw) bespaart de huiseigenaar 800,- euro per jaar op de energierekening. De besparing op de energiekosten zijn hoger dan de netto hypotheekkosten voor deze investering. Hierdoor wordt voor de koper direct een besparing op de woonlasten gerealiseerd. Bovendien verbetert het energielabel van de bestaande woningen uit onder onderzoek van label F naar label B.
Ondanks de investering van 5.000,- euro moeten we er rekening mee houden dat de bestaande woning in de periode van 10 jaar (of kort daarna) verder verduurzaamd moet worden om van het aardgas af te kunnen.
'Het gaat om het welzijn van een generatie'
Peter van der Laan van Rabobank over de krapte in de markt voor starterswoningen
“Zoek eens op Funda naar een starterswoning van rond de 150.000 euro. Een aankoopbedrag dat voor veel starters nog haalbaar is. In heel Nederland vind je 283 woningen waarvan 245 appartementen. Dat is toch bizar voor een land met 17 miljoen mensen. Er is de afgelopen jaren gewoon veel te weinig gebouwd. Zeker voor starters. Er moet echt een oplossing voor dit maatschappelijke probleem komen.
En er zijn zéker oplossingsrichtingen. Maar die moet je gezamenlijk in overleg met elkaar aanpakken. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld sneller een bouwvergunning verlenen en grond voor starterswoningen goedkoper aanbieden met een anti-speculatiebeding. Ontwikkelaars en bouwers kunnen betaalbare starterswoningen ontwikkelen door op een slimme, conceptuele manier om te gaan met het ontwerp en de bouw.
Wij zien dat investeren in een energiezuinige woning financieel aantrekkelijk is. De bank heeft een bescheiden rol in het stimuleren van energiezuinige woningen. Wij kunnen bijvoorbeeld 25.000 euro meer hypotheekruimte en een lage rente bieden voor een nul-op-de-meter-woning. Bij een energieneutrale woning is dit bedrag 15.000 euro. Daardoor wordt het voor starters eerder haalbaar om een nieuwbouwwoning te kopen. En die is ook nog eens aardgasvrij en toekomstbestendig. Er blijft namelijk een groot verschil tussen de rekening van energie en onderhoud van een bestaande woning en een energieneutrale nieuwbouwwoning. Of je nu 20 of 200 euro netto per maand aan energie betaalt, dat is voor een starters een substantieel verschil.
Ik pleit er daarom voor om naar de Total Cost of Ownership te kijken. En daarbij nemen we ook de toekomstige waarde van de woning mee. Starters die nu een woning met energielabel E of F kopen, moeten worden geïnformeerd over de toekomstige waarde van de woning. Die kon wel eens een stuk minder worden. Met alle consequenties van dien. Hoe raar dat nu ook mag klinken.“
‘Doorstroom is er nauwelijks. Starters zitten er na 30 jaar nog’
De helft van de bestaande woningen in Molenlanden, een gemeente in Zuid-Holland boven Dordrecht en Gorinchem,
bestaat uit Premie-A woningen, die ooit bedoeld waren als starterswoning.
Arco Bikker, wethouder van gemeente Molenlanden ziet kansen voor starters op de woningmarkt
“De Premie-A-woningen uit de jaren `60, `70 en `80 zijn eigenlijk te groot gebouwd als starterswoning pur sang. En daarin ligt meteen een van de oorzaken van de huidige problemen: de doorstroom is er nauwelijks. De starters van toen zitten er na 30 jaar nog. Dat betekent dat woningen die oorspronkelijk bedoeld zijn als starterswoningen in de praktijk als eengezinswoningen worden gebruikt.
Op sociaal-demografisch gebied is het nodige veranderd. De meeste starters op de huizenmarkt waren vroeger net getrouwd, woningzoekend met de gedachte snel een gezin te stichten. Dat is tegenwoordig anders. Daarbij vallen veel startende tweeverdieners in een gat: ze verdienen te veel om te kunnen huren en te weinig om te kunnen kopen.
Voor grondgebonden nieuwbouwstarterswoningen zouden we de relatie woonruimte, woonoppervlakte en bouwkosten naar een optimum moeten krijgen. Het eindproduct is dan een comfortabele, energiezuinige woning die echt is bedoeld voor starters op de woningmarkt. Betaalbaar, maximaal 200.000 euro, en met zo laag mogelijke maandelijkse energielasten.
De gemeente kan helpen door te faciliteren. Niet alleen met het bestemmingsplan of een lagere grondprijs. Maar ook met afspraken over zelfbewoningsplicht voor een bepaalde tijd en de grootte van de kavel in relatie tot het woonoppervlak. De woning zou na de bouw niet meer vergroot moeten kunnen worden. In het bestemmingsplan moet je dan naar een soort maximum bebouwingsgraad of een maximum oppervlakte voor starterswoningen opnemen. Dat zorgt voor doorstroming. Het betekent bovendien dat deze woningen in de toekomst weer nieuwe starters op de woningmarkt kunnen herbergen. Dat is niet zomaar gebeurd, dat weet ik. Maar we moeten blijven denken in oplossingen.
Verder denk ik dat ontwikkelaars, bouwers en banken een belangrijke rol spelen in het haalbaar maken en betaalbaar houden van starterswoningen. Conceptmatige of industriële nieuwbouw scheelt vaak aanzienlijk in bouwkosten. Het draagt substantieel bij aan het verlagen van de stichtingskosten. Hierdoor wordt een starterswoning voor een grotere doelgroep haalbaar. Wanneer je dit kunt combineren met een divers kwalitatief hoogstaand gevelbeeld, vergroot dat de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van de wijk. Daar hechten wij als gemeente belang aan. Ik zie ook dat banken vaker extra hypotheekruimte bieden naarmate de woning energiezuiniger is. Daarmee wordt de woning betaalbaar en komen starters in een woning met relatief lage woonlasten. Ik pleit ervoor als sector gezamenlijk naar het tekort aan starterswoningen te kijken en met oplossingen te komen. Daarom hebben we ook meegewerkt aan het onderzoek en de whitepaper.“
