Nieuwbouwpuzzel energieneutrale woonwijk in Noordeloos naar volgende fase

Ondernemer Wim Rietveld heeft een bedrijfsterrein in Noordeloos, gemeente Molenlanden. Op dat terrein staat zijn kwaliteitscontrolelijn voor glaswerk, maar al jaren terug bedacht hij dat het een prima locatie kon zijn voor woningbouw en zo een maatschappelijk doel kon dienen. Hij ging ‘de boer op’ met zijn idee, maar corona zette alles even stop. Hij pakte het weer op toen hij in contact kwam met Develop Inc. Deze ontwikkelaar gaf vaart aan het project. Met uitgewerkte plannen voor zijn duurzame woonwijk met betaalbare energiezuinige huizen meldde Rietveld zich opnieuw bij de gemeente. Inmiddels zijn de nodige stappen gezet op weg naar de realisatie van ‘Park Rietveld’. 
Tekst: Tom de Hoog, Beeld: Gesprek en portret: Robert Tjalondo, Impressies: Volcano Vastgoed, Develop Inc.
Publicatie: Duurzaam Gebouwd – 12 mei 2022
“De grondeigenaar gaf inderdaad de aanzet”, meldt Edwin Kraaijeveld, a.i. projectleider bij de gemeente Molenlanden. “De heer Rietveld wil zijn bedrijfsactiviteiten stoppen of verplaatsen en zijn locatie beschikbaar maken voor woningbouw. Het ligt binnen de bebouwingscontouren van de woonkern Noordeloos en wij verlenen daar graag medewerking aan. De gemeente is namelijk op zoek naar locaties om de ambities op het gebied van woningbouw waar te kunnen maken. ”Zijn ambtelijke collega Jordy Venderbos, beleidsmedewerker duurzaamheid, sluit daarop aan. “In 2021 hebben binnen gemeente streefdoelen vastgesteld voor wat betreft klimaatadaptatie en energie. Onze ambities en/of wensen zijn samengevat in een handboek ‘Duurzaamheid en gebiedsontwikkeling’. Over de concrete invulling voor dit project vinden de gesprekken plaats met de ontwikkelaar over wat we uit de totale lijst van maatregelen willen en kunnen inpassen. Dat is onze gezamenlijke zoektocht op dit moment.”

”Het is een puzzel die we met elkaar moeten leggen.”

Edwin Kraaijeveld 
Het bedrijventerrein van Rietveld aan de Singel in Noordeloos wordt getransformeerd naar een groene omgeving met nieuwbouwwoningen. Het plan bevat 45 woningen, bestaande uit sociale koopwoningen voor starters en kleine huishoudens, eengezinswoningen, levensloopbestendige woningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Zo creëren we een mooie woonomgeving voor alle doelgroepen.
Uitvoerbaarheid voorop
Kraaijeveld geeft aan dat het uitgangspunt voor de gemeente helder is: “We willen een financieel en maatschappelijk uitvoerbaar plan voor 45 woningen, waarvan 40 procent sociale koopwoningen voor starters en kleine huishoudens en 60 procent middeldure woningen. We willen uiteraard zoveel mogelijk onze duurzaamheidsambities terugzien in dit project. Er is wel een grens aan dat alles en we zoeken nu het evenwicht tussen die ambities en wat dat betekent voor de kosten om het project te realiseren. Wij willen dat de woningen zo duurzaam mogelijk worden en dus beter dan de wettelijk voorgeschreven BENG-norm. Maar er zijn diverse zaken van invloed op de kosten. Zo is er de wens van de grondeigenaar dat er naast de wijk een zonnepanelenpark komt. Hij wil energie gaan leveren aan de wijk en aan andere inwoners van Noordeloos. Daar vinden we wat duurzaamheid betreft wel wat van, maar ook komt er ruimtelijke kwaliteit bij kijken. Niet iedereen vindt zo’n park een fraai uitzicht.” 
Zonnepark niet zichtbaar 

Op die opmerking reageert grondeigenaar Rietveld terwijl hij het plan op tafel legt. Hij laat zien waar welke type woningen er komen in de wijk. Ook wijst hij de plek aan waar de plaatsing van pv-panelen mogelijk is. “Er komt een park met veel water en achter een wal van anderhalve meter hoog komen de zonnepanelen voor de energielevering. Vanaf de begane grond is dat zonnepanelencomplex beslist niet zichtbaar. Ook vanaf de provinciale weg is het door de op een wal aanwezige rietkragen langs de afwatering van het Waterschap niet zichtbaar.” Voor de energie die de pv-panelen gaan opwekken, heeft Rietveld ook een bestemming voor ogen. “De opgewekte energie wil ik vooral ten goede laten komen aan de achterliggende bestaande wijk. Die woningen zijn veelal gebouwd in de jaren ’80 en kunnen de duurzame energie goed gebruiken. De nieuwe woningen willen we direct energieneutraal maken en als kopersoptie een upgrade naar nul-op-de-meter woningen aanbieden. Bovendien komt een grote schuur op het erf naast mijn woonhuis. Daarin komt, als het aan mij ligt, een zoutwaterbatterij waarmee de door de pv-panelen opgewekte elektriciteit opgeslagen gaat worden. GreenRock levert die oplossing en zo kan opwekking en verbruik van elektrische energie in balans gebracht worden. Deze techniek staat echt niet meer in de kinderschoenen, in Duitsland en Oostenrijk is het al veel toegepast.” Het energievraagstuk houdt uiteraard ook Venderbos bezig. “Alle energie nodig voor de wijk is op te wekken binnen het gebied. Vandaar dat we het zonnepanelenpark een goed idee vinden. Dat voorkomt dat we duurzame energie elders vandaan moeten halen. Dit is echt een van de eerste projecten waarin al onze duurzame ambities samenkomen.” 

”Een zoutwaterbatterij kan energie opslaan en zo opwekking en verbruik in balans brengen.”

Wim Rietveld, grondeigenaar 
Grondeigenaar Wim Rietveld
Vraagstukken

Jourdain Martens van ontwikkelaar Develop Inc. gaat graag in op de kwaliteiten van het ontwerp voor een woonwijk die tegemoetkomt aan de ambities van de betrokkenen. “De eerste afstemming met de gemeente was in september 2021. Daarbij hebben we besproken wat de wensen en behoeftes zijn vanuit de gemeente en of ze medewerking willen verlenen aan het plan. Die informatie hebben we meegenomen in de haalbaarheidsstudie en planontwikkeling. Nadat ons plan binnen de gemeente is besproken, kon er in februari 2022 een intentieovereenkomst getekend worden voor de (her)ontwikkeling van dit terrein naar een woningbouwlocatie. Inmiddels hebben wij goed gekeken naar allerlei zaken die spelen: parkeerbeheer, waterberging en -afvoer, energie-ambitie, aantal woningen en soort woningen. En ook, het groen in de wijk. Allemaal vraagstukken die de input vormen voor een concreet plan waarop de wijziging van de bestemming kan worden gebaseerd. Dat traject kost zeker een jaar en daar zitten we nu middenin. Daarbij zullen er zaken gaan spelen als stikstofberekeningen, flora- en fauna-onderzoek en archeologie. Als dat allemaal goed gaat en alle vinkjes zijn gezet, kan eind 2022 het bestemmingsplan gewijzigd worden en kunnen de voorbereidingen voor de bouwwerkzaamheden starten.” Martens weet goed dat de haalbaarheid van een plan alles te maken heeft met betaalbaarheid. Develop Inc. ontwikkelde daarvoor een woningformule – Smart Concept – die snel inzichtelijk maakt wat mogelijk in relatie tot duurzaamheidsambities. De woningformule bevat basiswoningen waarmee plannen geconcretiseerd kunnen worden en waarvan kwaliteitsaspecten en prestaties vooraf zijn uitgedacht en doorgerekend.

Met onze nieuwbouwformule Smart Concept worden plannen snel geconcretiseerd. Kwaliteitsaspecten, duurzaamheidsambities en prestaties zijn vooraf uitgedacht en doorgerekend. Daarnaast biedt Smart Concept een hoge mate van ontwerpvrijheid, waardoor u mooie wijk met een divers gevelbeeld kan ontwikkelen.
Ontwikkelaar zorgt voor tempo 

Enthousiast is Rietveld over de rol van de ontwikkelaar. “Zij zorgen dat het tempo erin blijft. De eerste contacten met de gemeente over het omzetten naar een woonlocatie van mijn bedrijfsterrein in Noordeloos waren in 2019, net voor de covid-pandemie. Toen viel het stil natuurlijk en het duurde tot in 2021 voordat ik weer mijn idee kon bespreken. Dat was toen niet met de gemeente maar met Jourdain Martens en Diederik Doornhein van Develop Inc, die ik leerde kennen via onze gezamenlijke relatie Wim Bak van Merkvast. Zij kwamen met goede ideeën en zo ging het balletje weer rollen. Ik vind het maar moeilijk om te begrijpen hoe die ‘machinerie’ werkt, maar zij zijn er goed in thuis in hoe je contact met de lokale overheid moet zoeken. En, zij weten wat nodig is om een plan als het mijne van de grond te krijgen.” Het proces dat moet resulteren in ‘de eerste paal de grond in’ is ook voor de gemeente helemaal helder. Tenminste, als de introductie van de tot nu toe steeds uitgestelde omgevingswet geen roet in het eten gooit. Kraaijeveld: “Ik hoop dat we over anderhalf jaar kunnen starten, want het kost tijd om het bestemmingsplan te wijzigen. De vraag is of het bestemmingsplan nog bestaat op het moment dat wij dit in procedure willen gaan brengen. Het kan best zijn dat dan de nieuwe Omgevingswet van toepassing is. Nu is er steeds uitstel op, maar als we er wel mee te maken krijgen zal dat inhouden dat we volgens de eisen die dan gelden de procedure moeten volgen. Dan is nog maar de vraag hoe iedereen daarop zal reageren.” 

”Haalbaar heeft alles te maken met betaalbaar.”

Jourdain Martens, Develop Inc.
Jourdain Martens in gesprek met jongeren die behoefte hebben aan betaalbare en kwalitatief hoogwaardige woonruimte
Van droom naar realiteit

In april 2022 konden omwonenden kennis maken met details van het plan tijdens een drukbezochte inloopavond. Meer dan honderd geïnteresseerden wilden meer weten over dit project. Jonge gezinnen die een huis zoeken, maar ook ouderen die vanuit een grote woning willen doorschuiven naar een kleinere maar wel duurzame, energiezuinige en levensloopbestendige woning. Develop Inc. was aanwezig en ook projectleider a.i. Edwin Kraaijeveld was samen met demissionair wethouder Bikker van de partij naast uiteraard Wim Rietveld. Het viel op dat de vragen van geïnteresseerden nu vooral gingen over de energetische kwaliteiten van de huizen, waar voorheen de meeste aandacht naar wooncomfort – keuken en badkamer – uitging. “De stijgende energiekosten hebben mensen een andere focus gegeven”, meldt Jourdain Martens over deze opvallende verandering. Al met al een geslaagde avond als opmaat voor de volgende fase in de realisatie van het project waarin een aantal verplichte onderzoeken op het programma staan. Ondernemer Rietveld ziet het met vertrouwen tegemoet. “Ik ben er zelf nog steeds razend enthousiast over en ik hoop dat als je over drie jaar hier komt kijken de nieuwe wijk is gerealiseerd. Ik woon nu zelf op het terrein en dat blijft ook zo. Mijn woonhuis blijft behouden in de nieuw te bouwen wijk. Ook de bestaande woning van mijn moeder van 89 jaar is in het plan opgenomen, want zij wil daarin blijven wonen. Het is mede voor haar gezondheid dat ik in de buurt wil blijven. Dat is voor mij dus een belangrijke randvoorwaarde.” Edwin Kraaijeveld weet wat zijn inzet is: het is de puzzel die we moeten maken waarin we alle ambities van betrokkenen willen terugzien. Dat is waar het om gaat.” 

Jourdain Martens mede-eigenaar van ontwikkelaar Develop Inc. 

“In de eerste fase van een project worden veel beslissingen genomen die invloed hebben op de ambities aangaande de haalbaarheid en de prestaties van de toekomstige woningen. De kosten, het soort woningen, het aantal kamers, het uiterlijk, de materialen, enz. De haalbaarheid kan met onze formule Smart Concept snel en in samenhang worden bepaald. De formule bestaat uit basiswoningen waarvan de kwaliteitsaspecten en (energie)prestaties vooraf zijn uitgezocht. Dat maakt het mogelijk snel te schakelen. Dat blijkt ook bij Park Rietveld en de afstemming met de gemeente Molenlanden. Zo’n verkavelingsvraagstuk zoals hier speelt, is goed te sjabloneren op basis van Smart Concepts. Zo wil de gemeente dat 40 procent van het plan uit sociale koopwoningen bestaat. Daar zijn onze Smart Concept starterswoningen ideaal voor. Verder bestaat het plan uit eengezinswoningen, levensloopbestendige woningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Ook voor die typologieën hebben wij basiswoningen beschikbaar en deze zijn allemaal naar keuze uitvoerbaar als BENG, energieneutraal en NOM. Doordat wij conceptmatig ontwikkelen, ontwerpen en bouwen is de nieuwbouwpuzzel snel te leggen.” 

Naar haalbare en betaalbare starterswoningen

 

Download whitepaper

Scroll naar top