Door Jacomien Wolfkamp, 1 juli 2021
In het proces van een proefproject voor de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zijn verschillende partijen ieder vanuit een andere rol betrokken. Inmiddels is onder begeleiding van PlanGarant het Wkb-proefproject Kerkweg Pijnacker gestart. Een mooi moment voor een eerste evaluatie. Hoe bevalt het de betrokken partijen en welke aandachtspunten worden zichtbaar tijdens het proces? We vroegen het aan Menno Faber (De Maese Woningen), Jourdain Martens en Diederik Doornhein (Develop Inc.), Martijn Broeze (PlanGarant) en Jan van Hemert (gemeente Pijnacker).
Menno Faber
Jourdain Martens
Diederik Doornhein
Martijn Broeze
Jan van Hemert
Wie ben je en wat is jouw rol in het proces van het proefproject aan de Kerkweg in Pijnacker?
Menno Faber: “Ik ben projectontwikkelaar en directielid van De Maese Woningen. Wij hebben garage Hoeke gekocht en op die locatie een plan met acht grondgebonden woningen ontwikkeld.” (klik hier voor meer informatie over dit project, red.)
Jourdain Martens en Diederik Doornhein: “Wij zijn van Develop Inc, ontwikkelaar van het House Energy Optimum (HEO) concept. In opdracht van De Maese Woningen hebben wij dit concept toegepast op dit proefproject. Wij hebben de conceptintegratie, projectengineering en het projectmanagement verzorgd.”
Martijn Broeze: “Binnen PlanGarant ben ik verantwoordelijk voor de uitvoering. Ik heb dit project opgezet en de stakeholders begeleid. De inhoudelijke werkzaamheden zijn opgepakt door ons team.”
Jan van Hemert: “Ik ben gemeentelijk projectleider van dit Wkb proefproject.”
Met welke insteek ben je aan de samenwerking voor dit proefproject begonnen?
Menno merkt meer en meer dat iedere keer opnieuw het wiel uitgevonden wordt met betrekking tot de installaties van woningen die De Maese ontwikkelt. “Met het duurzamer worden van de woningen wordt een evenwichtige afweging tussen de schil van de woning en de toegepaste installatie steeds belangrijker. Isolatieleverancier Kingspan wees ons voor dit project op hun HEO-concept waarvan zij ketenpartner zijn. Het voorstel was om voor deze acht woningen ook direct de Wkb in te zetten zodat wij daarmee als ontwikkelaar in de praktijk konden oefenen. De gemeente reageerde ook enthousiast waarna wij dit project als gezamenlijk proefproject omarmden.”
Jourdain en Diederik: “Verzekerbare prestaties leveren is de insteek van HEO en daarvoor is onafhankelijke kwaliteitsborging noodzakelijk. Wij hebben HEO vanuit het perspectief van de Wkb ontwikkeld en PlanGarant tijdens de ontwikkeling kritisch laten meekijken. Tijdens dit proefproject hebben we onze theoretische uitgangspunten in de praktijk gebracht. Daarmee laten we concreet zien hoe je met het geïntegreerde HEO-concept het proces en de (energie)prestaties van je woningen kunt waarborgen. Zowel bouwkundig als installatietechnisch, constructief en bouwfysisch. Met gegarandeerd energiezuinige, comfortabele en gezonde woningen als resultaat.”
Martijn vindt dat de ervaring met proefprojecten PlanGarant meer inzicht geeft in de situatie van de andere stakeholders. “Door dit inzicht kunnen wij onze dienstverlening nog verder optimaliseren.”
Jan: “De invoering van de Wkb beïnvloedt de manier waarop wij als gemeente bij bouwprojecten betrokken zijn. Meedoen aan proefprojecten geeft ons meer inzicht in de veranderingen en hoe onze organisatie daarin mee moet veranderen.”
Wat zijn voor jou de merkbare verschillen tussen het reguliere vergunningenproces en de ‘nieuwe vorm’?
Menno: “Voor de technische toets zijn de verschillen voor ons als ontwikkelaar nauwelijks merkbaar. Het plan is tijdens het proefproject extern getoetst door PlanGarant en voorheen deed de gemeente dat. We merkten in het proefproject wel dat de gemeente in het voortraject nu veel meer over de risico’s van het project nadenkt en dit ook helder van tevoren communiceert.”
“Het eerste merkbare verschil was dat de externe technische toets (Bouwbesluittoets) door PlanGarant sneller verliep dan de traditionele toetsing door de gemeente” vertellen Jourdain en Diederik. “Binnen twee weken na indiening waren de stukken getoetst, afgestemd en akkoord bevonden. Wij konden direct afstemmen met de toetser over de gemaakte opmerkingen waardoor er geen tijd verloren ging. Kortom, korte lijnen en een goed inhoudelijke toets. Wij merkten ook dat de gemeente Pijnacker, mogelijk door het proefproject, meer betrokken was dan wij normaal gesproken bij andere gemeentes ervaren. Samen met opdrachtgever en gemeente hebben we periodiek overlegd over de voortgang van het vergunningstraject.”
Volgens Martijn gaat het nieuwe proces de ontwikkelaar en bouwer helpen om een meer natuurlijk proces te volgen van initiatief tot oplevering. “Dat komt doordat de bouwkundige uitwerkingen niet meer noodzakelijk zijn voor de vergunning” zegt hij. “Het moment van deze uitwerkingen kan dus beter worden afgestemd met de klant en bouwer.”
Jan geeft aan dat de gemeentelijke betrokkenheid bij het bouwtechnische deel van een ruimtelijk initiatief anders wordt als de Wkb in werking is getreden. “Er gaan taken naar de private kwaliteitsborger en tegelijkertijd komen er voor ons nieuwe taken bij. Bijvoorbeeld het maken van een risico-analyse en de beoordeling van het borgingsplan, het dossier bevoegd gezag en of het bouwwerk in gebruik mag worden genomen. Verder is en blijft de gemeente bevoegd gezag.”
Zijn de rollen en taken vanuit het nieuwe stelsel duidelijk?
“Die zijn duidelijk geworden voor ons als ontwikkelaar” antwoordt Menno kort en bondig.
Jourdain en Diederik geven aan dat opdrachtgever De Maese Woningen hen echt heeft geholpen in het proces. “Korte lijntjes, snelle communicatie en een goed onderling vertrouwen. Dat heb je echt nodig als je proces- en kwaliteitsverbetering wilt realiseren. We zien nog wel dubbelingen in de werkzaamheden van kwaliteitsborger PlanGarant en de plantoetser bij de gemeente. De Bouwbesluittoets is eerst door PlanGarant verricht en later ook nog gedeeltelijk door de gemeente. Binnen de kaders van een proefproject is dat prima om vertrouwen te ontwikkelen in de kwaliteit van elkaars werk. Maar als we straks echt losgaan met de Wkb is dubbel werk kostbaar en tijdrovend.”
Ook Martijn Broeze vertelt dat de rollen en taken vanuit het nieuwe stelsel duidelijk zijn.
Jan: “In theorie wel. In de praktijk moet blijken of de beoogde rollen en taken uitwerken zoals ze door de wetgever zijn bedoeld. En of de gemeente haar verantwoordelijkheid als bevoegd gezag kan blijven waarmaken. In dit proefproject simuleren we enerzijds de nieuwe situatie en anderzijds zijn we nog verantwoordelijk voor de bouwtechnische toets. Het is af en toe zoeken naar de juiste balans. Als straks de nieuwe wet in werking treedt zal dat beter gaan.”
Zijn er verschillen merkbaar qua tijdsbesteding?
Menno: ”De technische toets verliep erg vlot en plezierig. De RO-procedure bij de gemeente moet hierdoor versneld kunnen worden, dat kan het aantal te realiseren woningen ten goede komen.”
“Ja, de doorlooptijd van de technische toets is veel korter dan regulier” antwoorden Jourdain en Diederik. “Zoals we hiervoor al vertelden was het plan binnen twee weken na indiening getoetst, afgestemd en akkoord bevonden. Dat krijg je anders niet voor elkaar.”
Martijn: “Voor ons als borger is het verschil niet merkbaar omdat we werken conform een nieuw stelsel. Wat we al wel merken is dat de doorlooptijd van proefprojecten over het algemeen korter is dan de doorlooptijd van een traditioneel project.”
“Ja dat vind ik wel” antwoordt Jan. “We besteden aan dit project meer tijd dan aan vergelijkbare projecten, maar dat is logisch. We moeten voor een deel nog ontdekken welke impact de nieuwe wet op ons werk heeft en dat kan alleen door extra tijd en aandacht in dit proefproject te steken.”
Wat zijn tot nu toe de resultaten van de samenwerking in dit proefproject met het HEO-concept?
Menno: “Die zijn heel positief. De inkoop van de beoogde aannemer bleek een goede keuze in de balans isolatie versus installatie en dat kwam ten gunste van de aanneemsom. De toekomstige eigenaren kopen een woning met een perfect geïsoleerde schil. Deze isolatie heeft een veel hogere waarde dan de huidige BENG eisen. Daardoor is de installatie in de woning relatief klein en eenvoudig en dat heeft een positief effect op de maandelijkse energielast.”
“De omgevingsvergunning is technisch gereed” vertellen Jourdain en Diederik. De opdrachtgever heeft nu gedetailleerde tekeningen en berekeningen met alle noodzakelijke bouwtechnische, bouwfysische, installatietechnische en constructieve gegevens om het werk bij een aannemer uit te besteden. Zowel bouwkundig als installatietechnisch is duidelijk hoe de woning gebouwd moet worden. Als dat volgens de ontwerpspecificatie gebeurt voldoet de woning bij oplevering aan de vooraf besproken (energie)prestaties en uitgangspunten.”
Martijn: “Door de samenwerking met vaste partners en toeleverancier kunnen de verschillende producten beter op elkaar afgestemd worden. Dat leidt tot een beter, goedkoper en slimmer eindresultaat.”
“Voor zover ik nu kan zien heeft het HEO-concept nog geen impact op onze rol in dit proefproject” zegt Jan. “Bouwtechniek is in de nieuwe wet vooral een zaak tussen ontwikkelaar, architect, bouwer en kwaliteitsborger. Pas als ingebruikname in zicht komt, is er een rol voor de gemeente.”
Welke verbeterpunten zou je in een volgend project graag willen toepassen?
“Wij hebben het traject als heel efficiënt en plezierig ervaren” antwoordt Menno. “De toekomstige afstemming van de Wkb in de RO-procedure is denk ik het enige verbeterpunt. En een aandachtspunt is misschien de inbreng van partijen zoals de brandweer en NUTS bij de afstemming van de Wkb.”
Jourdain en Diederik geven aan dat door het enthousiasme en de betrokkenheid van alle partijen het proces soepel is verlopen. “Een verbeterpunt zou zijn dat de gemeente nog iets meer los zou kunnen laten en vertrouwen op de kwaliteit van de private toetsing. We wisten van tevoren dat de overlegtijd bij een proefproject meer zou zijn dan bij een regulier traject. In een vervolproject zouden we graag meer snelheid in het proces willen brengen door minder vaak of korter te overleggen.”
Zij vinden de rol van de welstandscommissie een ander verbeterpunt in het kader van de Wkb. “Welstand heeft van oudsher vooral een esthetische rol en de bestemmingsplantoets en welstandstoets blijven ook na 1 juli 2022 bij de gemeente. In dit project gaf de welstandcommissie goedkeuring op het plan van de architect, maar kwam toch tijdens de afrondende fase van het engineeringsproces nog met architectuurwijzigingen. Dit betrof een verhoging van de dakrand bij de tweelaags woningen aan de Kerkweg en het verder uit de gevel plaatsen van de buitenunit van de warmtepomp. Dit had consequenties voor de prestaties en de Bouwbesluittoets. Er ontstond namelijk (meer) schaduw op de PV-panelen en er konden minder PV-panelen op het dak geplaatst worden. Daarom zou je vanuit het oogpunt van kwaliteitsborging, woningbouwproductie en prestatiegarantie ook met welstand naar het grotere plaatje moeten kijken om wijzigingen tijdig af te stemmen.”
Martijn: “Een verbeterpunt is meer afstemming omtrent de status van de documenten.”
Jan zegt dat hij in een volgend project de informatie via een beter systeem zou willen delen. “Dat maakt samenwerken in een project (nog) makkelijker.”
Wat raad je anderen aan die twijfelen om deel te nemen aan een proefproject, al dan niet in combinatie met het HEO-concept?
Menno reageert: “Voor de ontwikkelaars van woningbouwprojecten raad ik het aan! Twijfel is een slechte raadgever want er valt niet veel te verliezen. Normaal gesproken lever je alles aan voor de omgevingsvergunning en krijg je na een lange tijd reactie. Maar dan ben je vaak al bezig met verkoopzaken en kun je die laatste opmerkingen net niet gebruiken. Met een externe plantoets weet je veel sneller waar je aan toe bent.”
Jourdain en Diederik: “Proefprojecten zijn nodig om de volgende stap te zetten in kwaliteits- en procesverbetering. En in het verlengde daarvan de verhoging van de woningbouwproductie. Hoewel in de media geregeld berichten verschijnen over de toenemende kosten en administratieve lasten als gevolg van de Wkb, hebben wij echt een andere ervaring. We hebben samen laten zien dat onafhankelijke kwaliteitsborging ook voor een bescheiden project met acht woningen een aanzienlijk kortere doorlooptijd van het vergunningsproces mogelijk maakt. Voorwaarde is wel dat je het proces op orde hebt en werkt met beproefde technieken en concepten. Juist daarbij helpt HEO.”
“Twijfel niet te lang om ervaring op te doen! Voor je het weet loop je achter de feiten aan” zegt Martijn.
“Een proefproject biedt alle deelnemende partijen een aantal grote voordelen” antwoordt Jan. “Allereerst een beter inzicht in de precieze kenmerken van de nieuwe wet en wellicht ook in de tekortkomingen. Daarnaast inzicht in de nieuwe verhouding tussen initiatiefnemer, ontwikkelaar, architect, bouwer, kwaliteitsborger (als nieuwe partij) en bevoegd gezag. En last but not least is er een bestuursakkoord gesloten waarin onder meer staat dat we een minimaal aantal proefprojecten zullen uitvoeren.”