Peter van der Laan van Rabobank over de krapte in de markt voor starterswoningen
“Zoek eens op Funda naar een starterswoning van rond de 150.000 euro. Een aankoopbedrag dat voor veel starters nog haalbaar is. In heel Nederland vind je 283 woningen waarvan 245 appartementen. Dat is toch bizar voor een land met dan 17 miljoen mensen. Er is de afgelopen jaren gewoon veel te weinig gebouwd. Zeker voor starters. Daar zijn ook oorzaken voor te noemen. Maar nu nemen de bouwkosten enorm toe, waardoor de betaalbaarheid van starterswoningen nog verder in het geding komt. Starterswoningen worden bovendien vaak gekocht door mensen die de woningen willen verhuren. Daarom is er een toeslag van 8% overdrachtsbelasting bedacht. Toch is deze incentive te beperkt om het prijsopdrijvend effect tegen te gaan: de afweging is 8% overdrachtsbelasting of een negatieve rente op je vermogen. Daarom zou er echt een segment moeten zijn dat alleen door starters gekocht zou kunnen worden.”
Maatschappelijk probleem
“Er moet echt een oplossing voor dit maatschappelijke probleem komen. Het gaat namelijk ook om het welzijn van een generatie. En er zijn zéker oplossingsrichtingen. Maar die moet je gezamenlijk in overleg met elkaar aanpakken. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld sneller een bouwvergunning verlenen en grond voor starterswoningen goedkoper aanbieden met een anti-speculatiebeding. Ontwikkelaars en bouwers kunnen betaalbare starterswoningen ontwikkelen door op een slimme, conceptuele manier om te gaan met het ontwerp en de bouw. Denk aan prefab. Daarnaast kan ook transformatie van kantoorgebouwen bijdragen.
Verder zien we dat sommige bouwers en ontwikkelaars ervoor kiezen om warmtepompen en andere installaties aan te bieden in een leaseconstructies. Hiermee houden ze dure installaties buiten de vrij op naamprijs van de woning. Dat kan interessant zijn, maar je moet er wel kritisch naar kijken. Het is namelijk niet vanzelfsprekend dat de woonlasten voor de starters daarmee ook lager uitvallen. Die zitten immers vast aan een leasecontract. Dit soort constructies moet je dan ook bekijken vanuit de Total Cost of Ownership benadering. Daarnaast zien we regelmatig problemen als de woning verkocht wordt. Het blijkt in de praktijk niet eenvoudig om leasecontracten over te dragen of af te kopen.”
Woonlasten
“Veel ontwikkelaars en aannemers kijken sec. naar de stichtingskosten van een woning. Minstens zo belangrijk zijn de maandelijkse woonlasten voor de toekomstige starter. Bij het ontwikkelen van een betaalbare starterswoning moet meteen gekeken worden naar de kosten van energie en onderhoud. En hier heeft de bank een bescheiden rol. Wij kunnen bijvoorbeeld 25.000 euro meer hypotheekruimte en een lage rente bieden voor een nul-op-de-meter-woning. Bij een energieneutrale woning is dit bedrag 15.000 euro. Daardoor wordt het voor starters eerder haalbaar om een nieuwbouwwoning te kopen. En die is ook nog eens aardgasvrij en toekomstbestendig.
Ook kunnen we starters in de zorg en het onderwijs wat extra’s bieden. Daarnaast zou de overheid kunnen overwegen banken de ruimte geven een langere hypotheekperiode dan 30 jaar aan te bieden. Wanneer starters een bestaande woning kopen, kunnen ze bij ons 9.000 euro extra lenen voor de verduurzaming van de woning. Voor dat bedrag kun je echt best wel wat doen. Maar uiteindelijk gaat het simpelweg om de aankoopprijs.”
Van het gas af
“Op een gegeven moment moet zo’n bestaande woning ook van het gas af. Dan kom je met een bedrag van 9.000 euro niet ver. Er blijft een groot verschil tussen de rekening van energie en onderhoud van een bestaande woning en een energieneutrale nieuwbouwwoning. Of je nu 20 of 200 euro netto per maand aan energie betaalt, dat is voor een starters een substantieel verschil. Tel daar de kosten voor onderhoud van een bestaande woning ook nog eens bij op. Die zijn vaak niet gering. Ik pleit er daarom voor om naar de Total Cost of Ownership te kijken. En daarbij nemen we ook de toekomstige waarde van de woning mee. Starters die nu een woning met energielabel E of F kopen, moeten worden geïnformeerd over de toekomstige waarde van de woning. Die kon wel eens een stuk minder worden. Met alle consequenties van dien. Hoe raar dat nu ook mag klinken. Om die reden hebben we meegewerkt aan het onderzoek waar deze whitepaper op is gebaseerd. De cijfers geven een goed beeld van het huidige aanbod en de prijzen van starterswoningen. Maar belangrijker: we zien ook de effecten van de keuze voor nieuwbouw of bestaande bouw terug in de Total Cost of Ownership en woonlasten op lange termijn.”
Gratis whitepaper
In samenwerking met Rabobank en gemeente Molenlanden hebben wij onderzoek gedaan naar de haalbaarheid en betaalbaarheid van starterswoningen. De belangrijkste onderzoeksresultaten zijn gepubliceerd in een whitepaper. De whitepaper is gratis te downloaden vanaf onze speciale landingspagina: https://developinc.nl/starterswoningen/