Door Jan-Peter Soenveld, Friesch Dagblad, 13 mei 2021
Het is voor starters niet eenvoudig om in de huidige markt een huis te vinden. Maar betaalbare starterswoningen bouwen kan wel. Met de nodige mitsen en maren.
Je bent net afgestudeerd. De eerste maandsalarissen van je nieuwe baan zijn binnen. Je bent klaar om je studentenkamer in te ruilen voor een echt huis. Maar een hypotheekgesprek en een blik op Funda leren: dit gaat een lastige klus worden. Een starter kan vaak rond de 150.000 euro betalen, en in die categorie staan momenteel in Fryslân nog geen twintig huizen te koop. Een moeizame huizenjacht dreigt.
Maar die schaarste is geen onoverkomelijkheid, denkt directeur Jourdain Martens van projectontwikkelaar Develop Inc. Uit een onderzoek van dit bedrijf, in samenwerking met de Rabobank en gemeente Molenlanden (ZH.), blijkt dat het realiseren van betaalbare starterswoningen mogelijk is, onder bepaalde voorwaarden. “In de huidige praktijk wordt daar niet aan voldaan, waardoor starterswoningen niet rendabel of niet realiseerbaar zijn.”
Goedkopere grond
Een van die voorwaarden is sociale gronduitgifte door gemeenten. Kort gezegd: gemeenten moeten hun grond goedkoop verkopen, voor maximaal driehonderd euro per vierkante meter. “En dan moet de kavelgrootte beperkt gehouden worden”, aldus Martens. “Ongeveer tachtig tot negentig vierkante meter.”
In het Noorden is dit een realistische grondprijs. Maar in de Randstad is de grond aanzienlijk meer waard. “Daar moeten de gemeenten een sociaal gronduitgiftebeleid hanteren. Mogelijk verliezen ze daar geld op. Wat je ziet is dat gemeenten dat compenseren door een hogere grondprijs te vragen voor grote kavels voor losstaande villa’s.”
De startershuizen die in de afgelopen decennia zijn gebouwd, zijn echt te groot voor het doel waarvoor ze zijn gebouwd. Ook moeten starters genoegen nemen met een kleine woning van zestig tot tachtig vierkante meter gebruiksoppervlak. “Hoe kleiner de kavel, hoe lager de grondkosten. En een kleiner huis levert een besparing op bouwkosten op. Je hebt minder materiaal nodig.”
De bescheiden oppervlakte is ook prima voor de hedendaagse twintiger of dertiger. “De huishoudens worden steeds kleiner. Dat is al decennia aan de gang. Je ziet steeds vaker dat jonge mensen alleen wonen, of met zijn tweeën.”
Deze demografische ontwikkeling is ook de reden waarom Martens vooral naar nieuwbouwwoningen wijst voor starters. “Het aanbod van kleine bestaande woningen is uiterst beperkt en die zijn naar verhouding erg duur. En de startershuizen die in de afgelopen decennia zijn gebouwd, zijn echt te groot voor het doel waarvoor ze zijn gebouwd.”
Maar een huis in je eentje kopen is voor veel starters niet weggelegd. Vooral voor afgestudeerde mbo’ers is dit doorgaans niet te betalen. “Dan moet je een huis met zijn tweeën kopen, of met hulp van de ouders. In het noorden is de kans wel groter dat een starter alleen een huis kan lopen.”
Prefab
Ook de bouwers hebben een voorwaarde in handen. Die moeten goedkoper gaan bouwen. “Materiaalkosten en grondstofprijzen zijn afhankelijk van de grillen van de markt, maar bouwers kunnen goedkoper bouwen voor bijvoorbeeld meer werk in de fabriek te doen. Hoe langer de bouw duurt, hoe duurder de woning.”
Voorbeeld daarvan zijn de prefabwoningen die bouwbedrijf Van Wijnen in een fabriek Heerenveen op grote schaal wil bouwen. Develop Inc. werkt momenteel zelf ook aan goedkopere woningen van 68 vierkante meter in Jubbega. De bouw begint vermoedelijk na zomer.
Beleggers weghouden
Maar er zijn meer mitsen en maren. Want het is aan de overheden om regelgeving op te stellen bijvoorbeeld om beleggers weg te houden bij de nieuwe starterswoningen. Die vissen nu vaak in dezelfde vijver, met als doel de woningen te verhuren. “Dat kan via een antispeculatiebeding, of een zelfbewoningsplicht. En je moet ervoor zorgen dat de woningen geschikt blijven voor starters als de originele bewoner de woning na een paar jaar verkoopt. Als je bijvoorbeeld de bebouwingsgraad van de kavel beperkt tot bijvoorbeeld een vergroting van maximaal 10 procent van de woning, hou je die woning voor starters interessant.”
Met andere woorden: ook in de huidige markt is het bouwen van starterswoningen niet onmogelijk. Hoe haalbaar is het, gezien alle voorwaarden? “Op een schaal van één tot tien schat ik de haalbaarheid in op zeker een acht. Er zijn weliswaar criteria, maar die zijn niet heel schokkend. Het zijn geen ingewikkelde ingrepen. In de praktijk is het zowel technisch als qua regelgeving goed te doen.”
Gratis whitepaper
Dit artikel is verschenen naar aanleiding van een onderzoek dat Develop Inc. uitvoerde in samenwerking met Rabobank en gemeente Molenlanden. De belangrijkste resultaten van het onderzoek naar de haalbaarheid en betaalbaarheid van starterswoningen zijn gepubliceerd in een whitepaper. De whitepaper is gratis te downloaden vanaf onze speciale landingspagina: https://developinc.nl/starterswoningen/
Dit artikel is op 13 mei 2021 verschenen in Fries Dagblad. Lees hier het originele artikel terug.